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陈季冰的博客

生于60年代

 
 
 

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关于我

陈季冰,1967年12月生于上海,毕业于复旦大学新闻学院。曾任上海经济报副总编辑、东方早报副主编,现就职于上海商报社。著有从近现代历史出发探讨“中国崛起”问题的通俗学术著作《下一站:中国》。本博客内所有文章(除特别注明外)版权均为陈季冰所有,欢迎浏览,如欲转载,请事先与本人取得联系。 chjb@vip.sina.com

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“自动续期”何以变成了“无偿收回”?  

2011-01-27 15:56:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海土地交易市场今年首场土地拍卖会上传出一个惊爆全国的信息,位于嘉定区的4幅地块出让“申请须知”中,赫然写着土地使用期满后由“出让人无偿收回”。此事经各路媒体持续报道和评论的发酵,成为过去一周以来最夺人眼球的焦点事件。

    也许是为了平息舆论强烈的疑惑和不解乃至众说纷纭的猜测,上海市规土局于本周初专门为此发布了一个“相关内容说明”,称:依据《上海市国有建设用地使用权出让合同》第二十七、二十八和二十九条的规定,住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。而如果土地期满后,土地使用者申请续期未获批准,国有建设用地使用权将由出让人无偿收回。

    令人遗憾的是,上述来自政府职能部门的“权威解释”几乎未对帮助人们解疑释惑起到任何作用。相反,它即便不是进一步增加了社会的迷惑,也至少等于什么都没说。

    据我个人掌握的不完全信息,虽然对商品住宅土地70年期满后的处理问题,政府有关部门和专家学者此前屡屡有过一些意见不一的讨论,但类似明确标明土地使用期满后将“无偿收回”的说法,在全国还是头一次出现。

    说老实话,这个事件中最让我感到费解的一点是,为什么对这样一个十分模糊的——且目前谁都说不清因而也不想为之多费脑筋——遥远问题,上海市的有关单位要如此百纸黑字阐明他们自己的理解?在中国这样一个一日千里的高速变化中的社会,就算你想要未雨绸缪,为维护自身的未来权益埋下伏笔,想必也不会有多少人会认真地相信这是有用的。说这个问题遥远,是因为中国第一块土地出让发生在 1987。也就是说,到它真正是个需要操心的问题的那一天,还有40多年的日子要过。一个地方县市一级的单位,去为连中央部委都从未认真考虑过的如此长远的政策性问题定调,在中国现行的行政体系和官场行为中,是完全不符合逻辑的,其结果只能是自找麻烦,就像如今这样。

    我对此事最初萌生了两种推测。第一,这是有关工作人员在照本抄写相关文件时的一个疏忽,他(她)可能误将用于非住宅用地的公告条文画蛇添足般地写进了住宅用地出让文件,而政府部门或许考虑到自己的形象,不愿意承认自己的下级单位犯了错,所以也就希望含糊其辞过关了事;第二种情况是,这次出让用于建造住宅的土地具有比较特殊的属性,例如,一段时间以来,政府为应对高房价曾鼓励过一些拥有自有土地的单位(像铁路局之类的大型央企)建设产权受到限制的职工宿舍等。如真是这类情况,则土地使用到期“无偿收回”亦属合情合理。

    当然,还有其他许多可能。但不管怎样,上海市的主管部门显然至今仍欠社会一个清晰的说法。我们并不要求它逾越自己的职权去对“70年后怎么办”这个问题作出正面回答,但它至少应当告诉我们,这次莫名其妙的“无偿收回”事件究竟是怎么回事?

    但从目前社会舆论关注的重心来看,上海的“无偿收回”事件倒是提醒了人们:这个问题哪怕遥远,终归要有一个比较明确的说法。正是因为法律法规的模糊,才导致了这场虚惊。如果不从源头上补掉这个漏洞,未来我们的神经很可能时不时地就被这个老问题(也可能表现为其他形式)折腾一下。

    中国已经公布的《物权法》和相关的土地管理法规都写明了,住宅用地出让期满后依据自动续期。然而,怎样“自动续期”?是有偿的还是无偿的?是不是附带其他条件?……这些操作层面的具体问题,现行的法律、法规和政策都没有过任何解释。举个最简单的例子,假如续期是有偿的,那么未来土地使用权的转让费用如何确定?这些问题没有一个可以预期的适用规则,《物权法》里写得明明白白的“自动续期”几个字也不是没有可能变得行同虚设。

    因此,我觉得应该趁这次上海的“无偿收回”事件闹得沸沸扬扬、万众瞩目的机会,索性对解决这个根源性问题作出一点建设性的努力。诚如我之前已经说的,在中国,一本正经地讨论40多年以后的具体技术性事务多少有那么一点不靠铺,我们也并不指望现在就能把这个土地使用权到期问题中可能遇到的所有政策(甚至补交多少土地出让金)全都制定详尽。但这并不意味着我们不能就此先展开一次广泛的社会讨论,并在取得共识的基础上确立一个未来解决这个问题的方向和指导思想。毕竟,这涉及到几亿中国家庭的切身利益,而且迟早是要浮现为重大现实问题的。

    说到底,中国现行的土地使用权转让制度,原本就是一个过渡性的制度安排。而从发达国家的经验来看,我个人认为,以物业税为方向的改革或许是解决困扰我们的这个“无偿收回”还是“自动续期”的问题最合理和最便捷的钥匙。

    写于2011年1月21日凌晨,发表于2011年1月24日出版的《经济观察报》,有删节。

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