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陈季冰的博客

生于60年代

 
 
 

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关于我

陈季冰,1967年12月生于上海,毕业于复旦大学新闻学院。曾任上海经济报副总编辑、东方早报副主编,现就职于上海商报社。著有从近现代历史出发探讨“中国崛起”问题的通俗学术著作《下一站:中国》。本博客内所有文章(除特别注明外)版权均为陈季冰所有,欢迎浏览,如欲转载,请事先与本人取得联系。 chjb@vip.sina.com

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房地产调控到了最吃紧的关头  

2010-09-11 12:08:25|  分类: 财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    98,上海,时隔数月之后,地王再度归来。

上海浦东黄浦江沿岸的E18地块(9-3)地块,在香港地产大鳄九龙仓、新鸿基和央企中粮、中建四家竞争中,终于创下国内住宅楼面价的新高——35490/平方米,九龙仓以48.28亿代价竞得地王。这个最终价格在多数业内人士看来还是“便宜的”,而各地土地市场也早已普遍升温,仅在9月初的短短2天内,上海、广州和武汉三市就接连拍出新地王。

中央政府在4月份出台了号称“史上最严厉”的楼市调控“组合拳”,但全国(尤其是一线城市)的房价却没有出现明显的松动迹象。近一段时间以来,尽管有关房价和房地产的统计数据相互矛盾、迷雾重重,遭到了社会舆论的一致质疑和抨击,但有一点是肯定的,几乎所有版本的统计数据均表明,最近两个月里,主要城市楼市成交量均出现了明显上升,有些城市甚至回升到了今年春季调控之前的水平;成交均价也显示有所上升,例如,中国国家统计局昨日公布的数据显示,8月份中国70个大中城市的房屋销售价格环比持平,但同比上升了9.3%

而且,众所周知,接下来的两个月在习惯上是房地产业周期运行中的旺季,即所谓“金九银十”。上述所有这些信号,是否真的意味着,在僵持了近半年之后,中国的楼市即将全面回暖呢?这使得关于房地产市场的争论再度白热化。有些分析人士甚至断言,目前的种种迹象表明,更加严厉的房地产“二次调控”的前奏已经再度响起。

从一年来市场和政策的激烈博弈来看,未来中国楼市将有可能出现三种走势:

第一种情况:楼价猛烈上涨的势头被切实遏止住,并在未来相当长一段时间(比如10年以上)保持滞涨或幅度十分有限的上涨或回落(比如年波动幅度在10%以内)。随着这期间经济增长和居民收入水平的不断提高,目前楼市的泡沫被自然地逐渐吸收。这是一种股市上常听见的所谓“以时间换取上涨空间”的走势,也是眼下所能预见的最乐观和稳妥的一种结果。

第二种情况:经过更长时间的僵持以后,假设金融机构严格执行国家宏调政策,开发商终于难以继续支撑下去,楼价开始松动,之后便出现如大多数激愤的网民所希望的一落千丈(例如跌去一半、甚至70%以上)。考虑到中国各级政府对楼市的高度依赖及它们对市场的操纵能力,网民们想要看到这种一旦情况发生的概率恐怕是很低的。不过这种情况一旦出现,短期内将是一个相当痛苦的“挤泡沫”的时期,很可能整个中国金融系统都将深受其累,进而带动国民经济产生不可预测的可怕收缩。不久前中国银行业内部所做的“压力测试”显然可以被视为对这种情况的未雨绸缪,中国银监会主席刘明康本周中也严肃地提醒,银行系统的风险正在加大。但长期来看,这对经济是一种“长痛不如短痛”的“刮骨疗毒”式的医治,最终得到的仍不失为一个良性的结果。

第三种情况:经不住利益集团的有力游说及对所谓“经济二次触底”和银行坏帐率增长的强烈担心,在地方政府的不断施压下,中央对楼市的调控再度松动(或在执行和监督上睁一眼闭一眼)。其必然结果是,楼价经历一年的短暂蛰伏后再度呈现“报复性的强劲反弹”。可以断言,如果真的出现这种情况,那么就离整个中国经济的未来被彻底葬送不远了。因为一旦调控再次失败,那么等于向市场传递这样一个清晰的信号:政策调控在任何情况下都是无效的,中国的房价只会涨不会跌。加之两年来因“保八”和“救市”的政治需要而释放出来的流动性充溢市场,以及投资者对未来通货膨胀的担忧,中国楼市一定会再次陷入新一波疯狂的上涨之中。但任何头脑清醒的人都知道,世界上没有只涨不跌的商品。如果用把新的泡沫吹得更大的方式来解决旧的泡沫问题,结果只能是一旦泡沫破裂贻害无穷。而在我们看来,那种想通过进一步刺激楼市来拉动经济、缓解金融风险的策略,简直就等同于用海洛因去医治鸦片上瘾时的病痛!

    从最近的一系列宏观经济风向和市场信号来看,中国房地产市场的第三种、也就是最坏的一种前景成真的可能性正在令人忧心地急剧上升。

因此,为了国民经济的明天,或者哪怕仅仅是为了让市场参与者体会到房价真的是会下跌的教训,也必须对楼市进行调控。有心人或许已经注意到,在刚刚过去的8月份里,人民日报连续发表评论文章,批评干扰楼市调控杂音,呼吁坚持调控楼市。这可以说是传递了中央政府的某种态度。

然而,坚持调控却并不意味着国家一定要出台新的房地产紧缩政策。事实上,真正有效的后备“杀手锏”其实并不多,大概也只有严控房地产开发贷款和出台物也税了。但在另一方面,我们还应该看到,本轮调控中陆续出台的许多政策本身就带有不少有悖于市场经济基本原则的行政手段,假如进一步依赖这条路径(主要是限制交易)去打压楼市,即便在这个问题上发挥了一定的效果,也必将在其他方面对中国市场经济的正常发育造成难以估量的损害。

为今之计,最应该做的并不是“二次调控”,而是严格执行既有的调控政策,同时加快和加大保障性住房的建设进度和供应范围。在当今中国,正如许多其他领域一样,最大的问题往往并非“无法可依”,而是“有法不依”,因为结合的公权力的强势利益集团往往能够轻而易举、毫发无伤地绕过国家的法律、政策。如果不能得到一视同仁和不折不扣的执行,再多、再严厉的调控政策最终都不过落个打水漂的下场。

写于2010910日,本文系我为《南方都市报》所撰的该报2010911日社论,见报略有删节。    

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