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陈季冰的博客

生于60年代

 
 
 

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关于我

陈季冰,1967年12月生于上海,毕业于复旦大学新闻学院。曾任上海经济报副总编辑、东方早报副主编,现就职于上海商报社。著有从近现代历史出发探讨“中国崛起”问题的通俗学术著作《下一站:中国》。本博客内所有文章(除特别注明外)版权均为陈季冰所有,欢迎浏览,如欲转载,请事先与本人取得联系。 chjb@vip.sina.com

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“地王”将土地市场拖入“金九银十”  

2009-09-21 17:52:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 房地产市场素来有“金九银十”之说,大意是,每年九、十月间天气秋高气爽,又逢国庆长假,楼盘销售总会迎来一年中的高峰。

不过具有讽刺意味的是,从过去一、两个月来逐渐下滑的商品房市场走势来看,接下来的2009年的九、十两月几乎没有可能上演往年“金九银十”的热闹场面。倒是土地市场,出现了真正的“金九银十”。换言之,在“金九银十”里赚得盆满钵满的最终赢家从开发商变成了各地政府。

9月10日下午,备受关注的上海普陀长风6B、7C地块进行公开竞买。在参与竞购的15家来自内地、香港、新加坡等地的地产巨头中,国有企业中海地产最终以70.06亿的价格,溢价129.1%拿下该地块,折合楼面价已经高达22409元/平方米,成为全国新地王。同日下午,深圳招商华侨城投资有限公司以5.3亿元的总价拿下深圳宝安区尖岗山居住用地,楼面地价18874.64元/平方米,刷新了深圳土地出让单价的最高记录。联想到上半年已经在各地频繁出现的“地王”对土地价格的推涨力量,加之各地政府都称近期将加大土地供应量,可以预计,在九、十两个月里,各地再陆续出现许多“地王”是完全有可能的。

那么,这种情况说明了什么?或者说,房地产市场未来将呈现什么样的趋势呢?

很明显,“地王”的一个接一个加冕,既是今年春以来不断上涨的楼价推动的,也是对2008年土地市场交易季度萎缩的报复性反弹。

进入2009年春天以后,沉寂了一年的各地楼市突然重新爆发。在我看来,虽然宏观经济逐渐见底,以及流动性泛滥等因素均能犹使房价上涨,但过去半年来的“量价齐升”,更主要的动因,是过去一年里压抑下来的成交量的集中释放。以上海为例,数据显示,今年上半年上海一手商品住宅的成交面积达到880多万平方米。而这个数字几乎正好是2008年全年的成交量(907万平方米),也差不多刚刚恢复到2005和2006这两年的同期水平。自新世纪——特别是2003年起——上海房地产市场进入强劲上升景气以后的,历年新商品住宅的市场容量平均都在2000万平方米以上,有些年份甚至超过了3000万平方米。但在2008年,它萎缩了一半还要多。今年3到6月的4个月内集中释放的,正是去年全年压抑下来的这部分需求。在这种情况下,“量价齐升”是十分正常的事情。

但这立刻导致了另一个问题:在宏观经济尚未回升的大前提下,受到压抑的楼市需求为什么会在此时提前集中释放?对此,我仍然不认为所谓“刚性”需求是主要原因。老百姓住房需要得到改善的需求确实是刚性的,但这并不意味着许多急需改善的居民家庭已经“捱”过了2008年一年就一定不能再“捱”一两年。根本的原因恐怕是:大家看到,2008年以来开发量也随交易量一起急剧萎缩。许多原本坚信房价会下跌的人预计未来供应量会大幅度下降,于是立场开始动摇,并“空翻多”加入到抢购的行列。政府土地批租的详实数据很难找到,但从上海去年一年里国有土地公开转让多次流标以及有开发商向政府退回已批租地块的公开报道中,我们可以得到的结论是,这一年的土地批租市场也是急剧萎缩的。另据报道,今年5月份全国60个重点城市土地成交量比去年同期猛增73%,这也反衬出去年土地市场的萎缩状况。土地供应的减少必定会导致未来商品房供应量的同步减少,这当然强化了未来房价难以下降甚至会继续上涨的预期。商品房供应量减少的未来预期导致了楼价的上涨,而后者又导致了当下土地价格的上涨,这里面有一个连环套的关系。

由此,我们就能够清晰地看出今后一段时期内房地产市场的可能趋势。我的判断是:未来几个月内房价几乎没有可能下降,而且仍有继续上涨的可能性,但其代价是成交量短暂放大之后比去年更大幅度的萎缩。换言之,中国的商品房将彻底沦为名副其实的“奢侈品”,今后不要说普通工薪阶层,就连家境殷实的所谓“中产阶级”也越来越不可能买得起房。

事到如今,假如政府真的像它自己一再宣传的那样不希望房价继续上涨,真正最应该做的,的确是“加大土地供应”,而不是大搞那些舆论效应远大于实际价值并且注定将问题重重的经济适用房。任何商品的价格都是由供求关系决定的,这是经济学的基本原理。但是,政府的“加大土地供应”究竟会预设什么样的前提?这是比空泛的“加大土地供应”更重要的问题。去年,各地有许多土地未能成功批租出去,用政府的话来说就是土地“卖不掉”。然而,另一条基本的经济学原理告诉我们:世界上只有卖不出去的价格,没有卖不出去的商品。换言之,所谓土地“卖不掉”,其实是卖不到政府的心理价位。进一步说,如果政府“扩大土地供应”的前提是必须要卖到它希望达到的底价以上,那么,客观上说,只有房价继续上涨,政府的这种承诺才有可能兑现。

因此,真正意义上的“扩大土地供应”应当采取总量控制而非底价控制的招标方式(也就是有节奏但无底价的土地拍卖)。但这样的话就必须从根本上彻底颠覆地方政府的土地财政模式,将土地的供应转变成调节房地产市场供求关系的一个水龙头,类似于国家建立石油、粮食等战略储备的功能。不过现在看起来,在土地仍是地方政府最大收入来源的今天和未来相当长一段时期,这种理想化的模式几乎是没有可能付诸实践的。当然,我不认为应该责怪地方政府,因为它们也很无奈。

写于2009年9月11日,发表于2009年9月14日《华商报》。本文引用了我今年7月5日发表于网易评论我的个人专栏的《一夜春风,楼市回到4年前》一文中的部分观点,特此说明。

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