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陈季冰的博客

生于60年代

 
 
 

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关于我

陈季冰,1967年12月生于上海,毕业于复旦大学新闻学院。曾任上海经济报副总编辑、东方早报副主编,现就职于上海商报社。著有从近现代历史出发探讨“中国崛起”问题的通俗学术著作《下一站:中国》。本博客内所有文章(除特别注明外)版权均为陈季冰所有,欢迎浏览,如欲转载,请事先与本人取得联系。 chjb@vip.sina.com

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政府提供保障性住房不如直接提供货币补贴  

2009-02-04 13:58:51|  分类: 财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    自去年末政府为应对席卷全球的金融海啸而推出4万亿经济刺激计划后,有关保障性住房建设的话题就一直是其中“民生工程”部分最为各方关注的焦点之一。在春节前召开的各地两会上,许多地方政府都提出了今年及今后一段时期落实保障性住房的具体方案。目前看来,各地政府在这项深得民心的工作中遵循思路大体一致,即政府直接参与建设或购买经济适用房和廉租房,以实物配售和配租的形式向符合标准的当地居民家庭提供。

    我个人认为,这样的政策导向存在着重大的弊端,而且几乎是不可行的。即便强行推进下去,也会给未来留下严重的后遗症。世界上有很多国家都尝试过类似的政府补贴的廉价商品房保障机制,就连素以严格奉行自由市场经济体制著称的美国,自罗斯福新政以来也在许多州搞过专向特殊弱势群体供应的所谓“政府公寓”。然而,如果作一个客观评价的话,可以说它们中很少有不招致所有人(包括这种福利的享受者本人)抱怨的成功先例。仅此一点,就足以警示中国的那些保障性住房的热心倡导者。

    为了避免引起不不必要的误解,需要事先说明一点,我本人并不反对住房具有一定社会保障性质这一判断,因而也就不会反对政府要在住房问题上向中低收入家庭提供资助。事实上,我还曾在今年初的上海《新闻晨报》上发表文章,呼吁当前中国需要启动“第二次房改”。其目标就是在完善已有的商品房市场之外,再造一个由政府“看得见的手”公开介入的“第二市场”。这实际上是一个借助了市场功能的保障性体系,因而是一个“不完全市场”。在这个保障体系中,政府应该动用包括财政补贴、银行贴息等在内的一系列直接的经济和行政手段。

    然而,对需要解决住房困难的中低收入家庭提供帮助,并不意味着政府必须自己拿出房子来提供给他们,更不意味着政府应该自己参与房地产开放建设。

关于经济适用房和廉租房的建设,我们知道,所谓政府投资“兴建”,无非是采取社会招标的形式,其实质是一种政府采购。鉴于中国目前公共财政的公开透明程度和社会监督现状,以及地方政府与开放商之间千丝万缕的利益纽带,很难让我们相信如此庞大的房地产项目中会不滋生出许多违规、违纪甚至违法的勾当;而假如政府不经过招标,直接委托其下辖的国有房地产开发企业完成这些保障性住房的建设项目,那是更加令人不能接受的——这不仅丝毫无助于杜绝上述漏洞,还因为它实际上是拿财政资金变相地补贴一部分房地产开发企业,从而扭曲了整个房地产市场的公平竞争环境。

不过,我认为政府自己参与建设或收购保障性住房的最大不可行之处还不在这里,而在于定价问题。眼下许多地方政府都承诺,即将向符合条件的特定人群推出的经济适用房的单价将比市场价格下浮30-40%。这句话说起来很容易,听起来似乎也很合理,但做起来恐怕会非常有难度,实际上根本没有可能做到。读过经济学的人都知道,在一个充分竞争的市场中,价格,看起来是商品和服务的提供者“制定”的,但本质上是在市场交易过程中被“发现”的,它是交易的结果。也就是说,买卖双方都只是价格信号的被动接受者,而价格这一信号所反映的是市场中的供求关系。因此,从经济学的角度说,世界上不存在“合理”或“不合理”的价格,只存在“真实”或“虚假”的价格。在“真实”的价格上,供求关系达到平衡,不会有买家愿意再多出钱,也不会有卖家肯再降低标价;在“虚假”的价格上,不是过剩就是短缺,而假如政府使用行政力量强制性地不允许这一价格变动时,则必然出现黑市。

当政府说“经济适用房的单价将比市场价格下浮30-40%”这句话时,表明它认为自己是清楚地知道那一刻的“市场价格”是多少钱的。而根据上面的经济学分析,我们已经懂得,理论上没有人能够事先准确地知道一种商品和服务的市场价格。重申一遍:交易完成的那一瞬间,才是市场价格被“发现”的那一刻。那么,政府声称它知道并且要参照其给经济适用房定价的“市场价格”究竟是什么呢?其实并不是什么真正的“市场价格”,而只是一段时间以来某一城市(或城市中的某一地区)、某一类型的商品房(如新盘或一定年限的二手房等)市场成交价格的平均值。当然,不能说这个成交均价没有任何参考价值,但遗憾的是,房子不是电视机、汽车这类标准化产品。我们经常可以看到,同样的地段、相同时间开盘的商品房,因为小区绿化、建设结构、房屋朝向……许许多多原因,有时单价可以上下几千元。

在这种情况下,政府还是得一刀切地定一个价,但这就会导致一个结果:即便已经享受到了政府财政补贴30-40%的优惠房价,仍有许多买经济适用房的居民会感到不满意,因为他们觉得,比起另外一些人来,没有挑到性价比最好的经适房的自己吃了亏。有很多时候,人们并不一定是得到了利益就会满意的,这里还有一个横向比较的问题,要不为什么时下有这么多人会对改革开放以来的中国社会充满了怨言呢?

当然,如果政府出售的经济适用房的单价永远比同期的市场成交均价低30-40%,那就算有定价做不到合理的这个无法解决的问题,总体上也不是完全说不过去。可就怕出现以下的情况:房子从规划、拆迁、设计、建设到销售是需要相当长一段时间的,万一这段时间内楼市行情发生巨变,比如剧烈下跌或暴涨,那么,到了经济适用房上市那时,当初规划时大致确定的价格或许已经早就不是“市场价格”下浮30-40%,而是要高于市场成交价格或比它下浮60-70%了!这时候的经济适用房或者将无人问津,或者将引发巨大的利益纷争。由于过去一年多来广州楼价的大幅度下跌,去年该市就发生过经济适用房比毗邻的商品房价格反而要高的滑稽场景。

非政府的纯粹的商品房市场里为什么不会出现这样的窘境?因为购房人与卖房者(开发商)之间从来没有停止过讨价还价。而那些享受补贴的中低收入家庭能够要求政府的经济适用房降价吗?那些不能享受到这种补贴的公民能够要求它提价吗?更为重要的是,市场变化导致的结果,将由市场参与者独自承担。比方说现在,社会普遍认为商品房价格太贵。开发商完全有权利无视舆论的呼吁拒不降价,但选择这么做的后果就是它们不得不面对门可罗雀的惨淡交易,不得不承受巨额沉淀资金不能回笼、不断支付银行利息成本的代价。可是政府卖的经适房如果出现这样的情况,谁将是最终的承担者呢?

至于实物配租的廉租房,也就是那部分用来向最低收入家庭出租的政府公寓,其租金情况与上述经济适用房的售价很类似,也有一个无法合理定价的难题。而且,它比经济适用还有一个更大的弊端:由于其产权是属于政府的,我们根据对公有住房的尚未褪却的记忆就完全可以想见,不可能要求一个政府相关管理部门的具体执行人会对他所负责管辖的那部分廉租房物业的维护和保养怀有多么热忱的动机,至于想办法使它保值增值则更属天方夜谭。美国有些城市的政府公寓的平均使用寿命仅有产权属于私人的相同公寓的1/3!道理很简单,借来的东西谁都不会真正爱惜,但假如你是问某个私人借的,那他一定会对你进行强有力的监督,而公家就要好说话多了。

我很想在这里提醒那些翘首期盼和热烈拥护保障性住房的人:世界上有很多事情,看起来是对大多数人都有好处的美妙无比的事情,但我们必须多长一个心眼儿,首先想想它们的可行性,之后更要想想它们有没有可能被扭曲成一件只对少数人有好处进而对它原本宣称要造福的大众反而有害的事情?

最后,我不想开什么药方,但只想提出一个方向性的意见:我不仅拥护向中低收入居民家庭提供住房保障补贴,而且还赞成补贴的力度要加大。但我认为,政府不应该、也没有必要向这些达到标准线、需要资助的人提供住房,而应该直接提供货币资助。也就是说,无论是经济适用房还是廉租房,都应该以货币配售、配租取代实物配售、配租。这样,既不会对现有商品房市场造成冲击,对政府历来高调要求的“稳定楼市”目标的实现有好处,也给了受资助者和房产提供者无限的自由选择的机会。只有经过自由的自主选择,人们才会心平气和地承担选择的后果。也只有这样,政府才能既不干扰自发调节的市场秩序,又得以巧借市场之力解决市场自身无法解决的社会公平问题。

(写于200923日,发表于200924日网易评论)

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